La globalización del mercado inmobiliario hace subir los precios de la vivienda en España

La vivienda, que debería ser un derecho garantizado, es hoy un muro financiero para muchos ciudadanos. De ahí que, en España, casi el 66 % de los jóvenes de entre 25 y 34 años todavía vive en casa de sus padres.

Las clases medias enfrentan cada vez mayores obstáculos para residir en los centros urbanos de las grandes ciudades. La falta de construcción de nuevas viviendas y la proliferación del alquiler turístico han exacerbado la escasez habitacional, manteniendo los precios en niveles altos.

¿Qué soluciones hay frente a la crisis de vivienda?

Ante esta situación, el gobierno español aprobó en mayo de 2023 un plan de 4 mil millones de euros destinado a financiar la construcción de 43 000 viviendas. Esta, entre otras medidas, debería permitir que España aumentase su porcentaje de viviendas sociales, actualmente en torno al 2,5 %, muy por debajo de la media europea (9 %). Además, se obliga a reservar un 40 % del suelo urbanizable a viviendas sociales.

Pero las grandes ciudades se enfrentan a dos crisis de vivienda: la de los alquileres y la de la compraventa. Según las estadísticas sobre el registro de propiedades, en España, el volumen de préstamos hipotecarios concedidos en 2023 experimentó una caída significativa: un 21,3 % menos en un año.

Variación anual del número de hipotecas sobre viviendas (diciembre 2023).
Fuente: INE

No podemos atribuir a la subida de los tipos de interés toda la responsabilidad en las dificultades de acceso a las hipotecas. El mercado inmobiliario se rige, antes de todo, por los precios. Y la escalada de estos precios por metro cuadrado en 2023 se explica de manera sencilla: una demanda robusta frente a un inventario limitado de propiedades.

Compradores globales

La crisis de la vivienda en Europa y el nomadismo laboral hacen que quienes gozan de salarios más elevados puedan elegir dónde vivir, priorizando su bienestar y el de su familia. Esto les permite comprar propiedades en las grandes ciudades de España, aprovechando los precios más bajos por metro cuadrado en comparación con los precios en Francia, Alemania o Inglaterra. De esta manera, pueden acceder a inmuebles amplios y bien ubicados.

Variación porcentual en el precio (en morado) y el alquiler (en azul) de la vivienda en Europa entre 2010 y el segundo trimestre de 2023.
Fuente: EUROSTAT

Extranjero no residente, o international buyer, es un término muy utilizado en los bancos hipotecarios españoles. Se refiere a un cliente proveniente de otro país, bien de la Unión Europea o de otras regiones del mundo (países seleccionados por el banco), que no paga impuestos en España sino en su país de origen.

A este cliente, con una mayor capacidad de compra que el prestatario nacional pues sus ingresos y ahorros suelen ser más altos, la mayoría de los bancos pueden otorgarle una hipoteca de hasta el 70 % del valor de tasación (loan to value). Últimamente la gran mayoría de estos compradores no residentes provienen de Inglaterra, Francia, Bélgica y Alemania.

Número de operaciones de compraventa de vivienda (2008-2023).
Número de operaciones de compraventa de vivienda (2008-2023).
Fuente: CIEN, Consejo General del Notariado

Del total de operaciones de compraventa de inmuebles de 2023, las efectuadas por extranjeros representaron un 20,9 %. Sobre ese porcentaje, el 42,9% de las compras fueron efectuadas por extranjeros no residentes. Una cifra considerable, tomando en cuenta que son el grupo comprador que paga más caro el metro cuadrado de vivienda (2 715 €, frente a los 1 720 €/m² que pagan los extranjeros residentes y los 1 580 €/m² de los nacionales).

En 2023 los británicos se mantuvieron a la cabeza como el grupo que realiza más compraventas, representando el (9,7 %) del total de operaciones en España, seguidos por los marroquíes (7,14 %) y los alemanes (7,11 %).

Es el mercado

España ocupa la decimocuarta posición en la Unión Europea en cuanto a sueldos promedio. Esto implica que los compradores extranjeros no residentes provenientes de otros países europeos con mejores sueldos tienen una ventaja sobre una parte de los compradores nacionales, quienes se encuentran incapaces de competir con ellos y, por lo tanto, pierden predominio en el mercado inmobiliario de las grandes ciudades y otras zonas turísticas.

Así, las propiedades en España se ofrecen al mayor postor, favoreciendo a quienes pueden pagar más y provocando un incremento en su valor.

Peso de las operaciones de compraventa de vivienda libre de extranjeros no residentes (Diciembre 2023)
Peso de las operaciones de compraventa de vivienda libre de extranjeros no residentes (Diciembre 2023).
Fuente: CIEN, Consejo General del Notariado

El fenómeno international buyer está repercutiendo en los precios de los inmuebles en algunas zonas específicas, como las áreas costeras y metropolitanas. Entre estas zonas se encuentran Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Girona, Murcia, Almería y Granada.

La cuestión demográfica

La población europea está envejeciendo y más personas se jubilarán en los próximos años. Eurostat incluso prevé que la proporción de personas de 80 años o más en la población de la UE se multiplique por dos y medio entre 2021 y 2100, pasando del 6,0 % al 14,6 %.

La movilidad de las personas jubiladas en Europa es notable, y se prevé un aumento de extranjeros no residentes en España, lo que impactará sobre el precio de los alquileres y de las compraventas de inmuebles.

Las motivaciones abarcan desde encontrar un lugar ideal para la jubilación (o una segunda residencia previa a la jubilación), hasta la búsqueda de buena inversión inmobiliaria. Además, buscan lugares que ofrezcan un estilo de vida y un clima agradables y buenas infraestructuras.

Todos esto hace pensar que la demanda seguirá siendo fuerte y el mercado inmobiliario español atractivo.

The Conversation

Geoffrey Ditta no recibe salario, ni ejerce labores de consultoría, ni posee acciones, ni recibe financiación de ninguna compañía u organización que pueda obtener beneficio de este artículo, y ha declarado carecer de vínculos relevantes más allá del cargo académico citado.

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